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物业纠纷六年未了 检察监督半年和解

2020年11月25日  来源:检察日报

从起诉到终审判决,官司从一审、二审打到再审,一起发生在福建福州软件园区的物业费缴纳争议案,历时6年,“曲”终人未了……最终走到检察监督环节,检察官斡旋6个月,促成双方达成和解协议、案结事了。

2020年7月,该案被最高检列为民营经济司法保护指导性案例予以发布。

“以和解方式化解矛盾纠纷,减轻当事人诉累,减少企业时间成本和经济成本,节省司法资源,达到了最佳办案效果。”11月3日,在福建省检察院举行的服务“‘六稳’‘六保’,护航民企发展”检察开放日活动座谈会上,听完检察官讲述这起物业费缴纳争议案的监督过程,福建省工商联执委、省军民融合企业商业会长、福建祥鑫股份有限公司董事长黄铁明如是说。

缘起 缴纳物业费引发纠纷

福州软件园兴建于1999年,面积3.3平方公里,是福建省迄今为止规模最大的产业园区,作为国家火炬计划产业基地,汇聚了720多家软件相关科技企业。

2002年,福建甲科技有限公司(以下简称甲公司)、乙光电有限公司(以下简称乙公司)是最早一批进驻软件园的企业,在园区自建办公楼。福州丙开发有限公司(以下简称丙公司)是福州软件园的开发建设单位,为提升园区服务质量,于2011年1月28日,通过招投标方式确定福建丁物业有限公司(以下简称丁公司)作为物业服务中标单位,中标价为1.3元/平方米/月。2011年3月4日,丙公司向园区内各开发单位、业主、入驻企业发出《通告》,告知中标结果及丁公司于2011年4月1日全面进驻园区提供物业服务,并收取物业服务费。

2011年3月31日,丁公司与丙公司签订《福州软件园前期物业服务合同》,约定丙公司以邀请招标方式选聘丁公司提供前期物业服务,丁公司提供服务的受益人为软件园的全体业主和物业使用人,该物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同的权利义务。

上述合同还约定:物业服务收费为包干制方式,物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳;业主未按时缴费的,应每日按欠费金额的万分之五向丁公司支付违约金,并赔偿丁公司因催收物业服务费而支出的费用,包括诉讼费和律师费等。该合同第二部分“物业服务内容”第三条约定,丁公司入驻后物业服务的范围主要包括:物业共用部位的日常维修、养护和管理,保障供水、供电正常;物业共用设施的日常维修养护、运行和管理;绿化服务、清洁服务、秩序维护、安全防范和突发事故的救助工作、消防服务等。

丁公司从2011年4月1日开始接管福州软件园物业,在客服、安防、工程、保洁和绿化等方面投入大量的人力、物力和财力。

对丁公司与丙公司签订的物业服务合同,园区内一些自建房产的业主却并不认同。“办公楼虽在园区内,但是公司自建的。楼区域内的保洁、清扫、安保等由业主自行负责,无须向丁公司缴纳物业费!”甲公司、乙公司等多家公司认为,其自建办公区域相对独立封闭,也没有得到丁公司的物业服务,且自身未与丁公司签订物业服务合同,因此拒绝缴纳物业费,由此引发纠纷。

诉讼 6年官司案终事未了

2012年10月,丁公司向福州市鼓楼区法院起诉,请求甲公司支付从2011年4月至2012年6月期间拖欠的物业服务费20.4万余元,以及支付违约金、律师费,合计约23.6万元。

一审法院审理认为,签订物业服务合同的一方须为物业的建设单位,甲公司的办公楼系其自建,丙公司签订的物业服务合同对甲公司无约束力,但丁公司对园区的道路、绿化等配套设施进行日常维护管养,甲公司享受了基础设施服务,应当支付物业费,酌定物业服务费标准为合同标准的30%,即0.39元/平方米/月。按甲公司1.05万平方米建筑面积计,应缴纳物业管理费等合计6.1万余元。

“判决与诉求差距太大,仅物业费就相差十几万元。”丁公司对判决不服,上诉至福州市中级法院请求撤销一审判决,并支持其诉求。2016年5月,法院二审认为,讼争《福州软件园前期物业服务合同》对甲公司并不具有约束力。原审法院酌定甲公司应缴纳的物业服务费为讼争《福州软件园前期物业服务合同》标准的30%,已充分考虑该案具体实际情况,公平合理,应维持一审判决。上诉被驳回后,丁公司又向福建省高级法院申请再审。

“福州软件园属于一个独立的物业管理区域,丙公司委托福建省物业管理协会通过招投标方式确定中标物业服务企业,在这过程中,甲公司派员参加,并对选聘丁公司及签订《福州软件园前期物业服务合同》未提出异议。”法院再审认为,虽然甲公司所使用的物业系其自建,但丙公司是园区公共区域的建设单位,其依法选聘物业服务企业并与所选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同,对甲公司具有相应约束力。

2018年5月,再审法院判决支持了丁公司的诉讼请求,即由甲公司按物业服务合同约定以1.3元/平方米/月的标准支付物业费。

“办公楼是公司自建的,楼内物业管理企业也是公司雇请的,并没享受到丁公司的物业服务,不应给丁公司缴纳物业费!”对再审法院的判决,甲公司始终坚持认为自己不该缴费。

不只是甲公司,在园区内的乙公司因拒绝缴纳物业费一事,也被诉至法庭,同样经历了一审、二审和再审。

2018年11月,甲公司、乙公司都不服再审判决,先后向福建省检察院申请监督。

监督 以和解方式定分止争

“自建房产自己管,用不着另外再缴楼外区域的物业费;丙公司也无权代表业主签订物业服务合同,其签订的物业服务合同对园区内自建房产的业主无约束力;我们对园区公共配套设施、公共区域的日常维护、管养产生的费用,没有承担的法律义务。”甲、乙公司在申请监督时明确表示。

为查清事实,检察机关走访福州软件园管委会和丙公司,实地查看甲公司、乙公司等多家民营企业的自建园区,调阅三次审理的审判案卷,全面掌握情况和争议症结。

检察官在走访调查中了解到,物业公司与软件园多家企业存在多起物业服务合同纠纷。再审败诉对甲公司、乙公司等民营企业的营商环境已产生一定影响,特别是为与丁公司发生的纠纷所累,已不利于企业正常经营。

“案件看似简单,能否妥善处理,将产生截然不同的效果。”福建省检察院副检察长洪清听取汇报、阅卷审查后指出,要以“和”为贵,以解决问题为目标导向,多沟通、多磋商、多促和,做细工作,讲清利弊,努力找到双方最大“公约数”。

“在自有园区外,甲、乙公司享受了公共区域的物业服务,合理的物业费要缴纳。”

“对自有园区以外的公共区域提供物业服务,物业费怎么交,交多少,双方能否再商榷?”

围绕案件争议焦点问题,检察官多次联系丁公司和甲公司、乙公司的法定代表人及诉讼代理人,认真听取并分析双方意见,解释法律规定。最终,各方均认同以和解方式解决矛盾纠纷。

言和 矛盾争议一揽子解决

“你们这起诉讼,涉及欠缴的物业费是2011年4月至2012年6月期间。到丁公司退出软件园区物业管理之日,还有近6年未缴的物业费是不是也一并解决?”

“这样好,可以减少诉累,节省成本。”检察官提议一揽子解决纠纷的意见得到双方的赞同。

当事人有了和解的意愿,在利益平衡点上,检察官继续在当事人之间协调。经过十多次的沟通互动,当事人自愿达成协议,即丁公司同意甲公司、乙公司按照双方约定的标准缴纳物业服务费,对所有应缴的物业服务费一并结算。

协议签订后,检察机关继续关注跟踪协议履行情况。“每到时间节点,我就了解一下进度。”检察官告诉记者,协议履行完毕后,该院督促物业公司将和解协议送交法院,并向法院提交撤销强制执行申请。

随着和解协议的完全执行,法院对案件作出执结处理,及时解封了当事人账户,保障企业正常经营活动。2019年8月,福建省检察院对这起物业纠纷申诉监督案作出终结审查决定。

“作为一方当事人,我们充分感受到通过调解达成协议、不用再把时间精力耗在官司上的好处。现在,我们跟这几家企业都保持着很好的互动。”丁公司董事长表示,当事方都是民营企业,检察机关客观公正办案、平等保护,处理方式和结果实现了各方共赢,这是企业所期待的。

福建省检察院第六检察部负责人告诉记者,办理民事检察监督案件,不是简单地作出支持或不支持监督申请决定,还要努力做好释法说理、和解息诉工作。当事人有和解意愿的,检察官就要倾心尽力用心用情地引导当事人和解,化解矛盾纠纷,维护和谐稳定。

此案的成功办理,对软件园其他系列服务合同纠纷案起到了很好的示范作用。2020年7月,最高检发布第二十一批指导性案例,该案被列为民营经济司法保护指导性案例。

“检察机关落实新时代‘枫桥经验’就是要做到案结事了人和。办理涉民企案件,要坚定不移贯彻多赢共赢理念,更加注重办案三个效果相统一,以优质高效的司法保障为民营企业高质量发展创造法治化营商环境。”洪清表示。

(责编: 八月)

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